上海市某小區(qū)業(yè)委會向物業(yè)公司發(fā)函，要求對小區(qū)停車收費(fèi)情況進(jìn)行核查；在遭物業(yè)公司拒絕后，業(yè)委會在小區(qū)電梯等候廳屏幕上滾動播放物業(yè)公司的“劣跡”。物業(yè)公司向法院起訴業(yè)委會侵犯其名譽(yù)權(quán)。近日，上海市虹口區(qū)人民法院二審判決，駁回物業(yè)公司的訴請。
多地小區(qū)公共收益賬目不清、流向不明
多位小區(qū)居民表示，物業(yè)公司拒絕業(yè)委會監(jiān)管，瞞報(bào)小區(qū)公共收益，企圖持續(xù)獲取不當(dāng)利益。“物業(yè)公司不配合業(yè)委會監(jiān)管，就是想渾水摸魚，得到更多利益。這損害了小區(qū)全體業(yè)主的利益！”業(yè)主李先生憤憤不平。
記者在位于上海市閔行區(qū)的某商品房小區(qū)看到，這個(gè)擁有3400多戶居民的小區(qū)，僅停車和場地租賃兩項(xiàng)收入每年就超過350萬元，外加沒有公示的電梯廣告費(fèi)等收入，該小區(qū)的年公共收益至少超過500萬元。一些中高端商品住宅小區(qū)的公共收益甚至高達(dá)上千萬元。
依照民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告。
為此，一些地方的小區(qū)業(yè)委會開展維權(quán)行動，加強(qiáng)對小區(qū)公共收益的監(jiān)管。
小區(qū)公共收益為何屢屢被隨意支配？
首先，業(yè)主與物業(yè)公司較量，力量對比懸殊。不少受訪業(yè)主告訴記者，在要求物業(yè)公司公布小區(qū)賬本的過程中，他們往往面臨諸多困難，最常收到的“建議”就是“成立業(yè)委會后再來申請公開”。“但成立業(yè)委會本身就是一個(gè)難題，物業(yè)公司千方百計(jì)阻止成立業(yè)委會，不提供業(yè)委會成立所需的材料。”上海某小區(qū)業(yè)主說。
一方面業(yè)主個(gè)人勢單力孤，另一方面，很多地方業(yè)委會覆蓋率又很低。目前，部分城市業(yè)委會覆蓋率僅為10%左右。不少業(yè)主反映，小區(qū)成立業(yè)委會的阻力較大。因害怕被更換或被監(jiān)督，物業(yè)公司天然抵觸業(yè)委會。
“在監(jiān)督公共收益使用等方面，業(yè)委會作用很大。”張金國說，他所在小區(qū)成立業(yè)委會后，設(shè)立專門賬戶，定期公布收支明細(xì)，群眾獲得感很強(qiáng)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然絕大多數(shù)省份出臺了物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等對小區(qū)成立業(yè)委會具有指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，但在實(shí)際操作中，指導(dǎo)和監(jiān)督變相成了“審批”。由于相關(guān)工作未與政績掛鉤，基層政府積極性并不高。
完善監(jiān)管體系讓“糊涂賬”變明賬
“任性”物業(yè)企業(yè)屢現(xiàn)，背后是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間的權(quán)責(zé)不對等。上海外國語大學(xué)城市基層治理研究中心主任俞祖成建議，各地房管部門應(yīng)摸清轄區(qū)內(nèi)有市場化物業(yè)管理公司服務(wù)的小區(qū)公共收益情況，為后續(xù)監(jiān)管打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
近年來，上海等地從信用管理入手，創(chuàng)新物業(yè)企業(yè)監(jiān)管模式。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化評分，建立“紅黑名單”制度，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。上海市2020年對近200家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、超過260名項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施失信行為記分，建立了日常監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)體系。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授陳華彬建議，基層政府和相關(guān)部門應(yīng)依法監(jiān)督業(yè)委會工作，并為業(yè)委會提供法律咨詢等方面的服務(wù)。政府或社區(qū)還應(yīng)借助信息化手段，讓更多業(yè)主參與到小區(qū)自治中。
